جای خالی منابع تامین مالی در طرح افزایش وام مسکن!

به گزارش ایکنا، جهان اقتصاد نوشت: عباس آخوندی با اشاره به اوضاع بازار مسکن در سال ۹۷ اظهار کرده بود: به ‌نظرمی رسد بازار ارز و طلا در سال نو همچنان نسبت به بازار مسکن جذابیت بیشتری داشته باشند . وی با اشاره به خالی شدن حباب قیمت مسکن در ۵ سال گذشته ، از پیشنهاد کاهش سود وام مسکن به ۶ درصد خبر داده و گفته بود: از آنجا که رئیس جمهوری آن را تایید کرده است، این پیشنهاد به تصویب خواهد رسید. وزیر راه و شهرسازی درباره افزایش سقف وام خرید مسکن و احتمال پرداخت وام ۲۰۰ میلیونی مسکن در سال ۹۷ نیز تصریح کرده بود: شورای پول و اعتبار هنوز افزایش وام مسکن را تصویب نکرده، اما وزارت راه و شهرسازی آن را درخواست کرده است.

از سوی دیگر، وام بدون سپرده ساخت مسکن به‌عنوان پرطرفدارترین تسهیلات ملکی در بین سازنده‌ها، برای تحقق دو هدف ساختمانی سال ۹۷، بعد از یک سال تعلیق، «احیا» شد. تسهیلات «بدون سپرده» مخصوص ساخت و ساز اواخر سال ۹۵ به بازار آمد اما به رغم تاثیر مثبت و آنی پرداخت این نوع وام بر «کنترل رکود ساختمانی»، از اوایل سال ۹۶ به‌خاطر آنچه کمبود منابع بانکی اعلام شد، جریان پرداخت آن ابتدا به شکل «قطره‌چکانی» محدود و پس از مدت کوتاهی به‌صورت کامل «متوقف» شد. اکنون محور سیاست‌های اعتباری تدوین شده برای بازار مسکن ۹۷، «تحریک هدفمند ساخت و ساز با شکل متفاوتی از وام‌های بدون سپرده» تعریف شده است که بر اساس آن، تسهیلات جدید با لحاظ «شرایط خاص» بازار معاملات مسکن، برای «تنظیم جریان عرضه آپارتمان به بازار مصرف»، توسط بانک عامل بخش مسکن پرداخت می‌شود.

در واقع سیاست جدیدی که در سال ۹۷ و در بخش مسکن در نظر گرفته شده، تحریک همزمان عرضه و تقاضای مسکن است.

در همین رابطه، خبرنگار جهان اقتصاد با ایرج رهبر، کارشناس بازار مسکن به گفتگو پرداخت تا تاثیر عملیاتی این سیاست ها بر بازار مسکن را جویا شود.

این کارشناس بازار مسکن درباره پیشنهاد اخیر آخوندی مبنی بر افزایش وام مسکن از ۱۶۰ میلیون به ۲۰۰ میلیون تومان گفت: اگر این افزایش صورت بگیرد، می تواند تغییر و تحولی در عرصه مسکن به وجود بیاورد. پیش از این هر زوج می توانست با سپرده ۴۰ میلیون تومان و بعد از گذشت یکسال، ۸۰ میلیون وام بگیرد که جمع آن ۱۶۰ میلیون تومان می شد. حال اگر در این طرح سپرده نباشد یا همان مقدار باشد و برای هر زوجی ۱۰۰ میلیون تومان شود و نرخ بهره را هم به ۶ درصد برسانند، هزینه ها کاهش می یابد.

ایرج رهبر ادامه داد: البته بعید به نظر می رسد که بتوانند این کار را انجام دهند چراکه باید مقداری از تفاوت بهره بانکی که بانک ها به سپرده گذارها می دهند و در حال حاضر ۲۰ درصد است و نرخ بهره ۶ درصد، ۱۴ درصد تفاوت وجود دارد، این ۱۴ درصد از کجا باید تامین شود، دولت که نمی تواند این یارانه را بپردازد، باید منبع آن را هم تعریف و تامین کنند، در غیر این صورت نمی تواند عملیاتی شود، مگر اینکه گفته شود چگونه باید تسهیلات داده شود.

وی در پاسخ به این سوال که آیا با توجه به اینکه در سال های قبل چنین سیاستی وجود داشته، سیاست افزایش وام، سیاست درستی است؟ توضیح داد: افزایش وام در سال های اخیر با بهره ۶ درصد همراه نبوده است و بنابراین سیاستی که امسال در پیش گرفته شده است، سیاست درستی است چرا که اشکالی که در سال های گذشته می گرفتند این بود که سپرده ۴۰ میلیون تومانی برای وام ۸۰ میلیونی، با قسط ۱۲ ساله ماهیانه نزدیک به یک میلیون تومان بازپرداخت داشت و بسیاری از افراد نمی توانستند این بازپرداخت را داشته باشند. حالا اگر قرار بود هر دو زوج از این تسهیلات استفاده کنند، نزدیک دو میلیون تومان باید بازپرداخت واریز می کردند.

رهبر در ادامه افزود: تسهیلات بانکی بیشتر با زمان بازپرداخت طولانی تر و سود بهره ای کمتر در بازپرداخت ماهیانه متقاضیان تاثیرگذار است و این امر، امکان استفاده از تسهیلات را برای آنها ممکن می کند و نرخ بهره ۶ درصد هم انگیزه ای به وجود می آورد که تسهیلات ارزان قیمتی است اما بعید به نظر می رسد که دولت بتواند منابع تفاوت سود بانکی را تامین کند چون باید منبع جایگزینی وجود داشته باشد که بتواند آن را جبران کند. در حال حاضر بانک ها به سپرده گذاران بهره ۲۰ درصد می دهند اما خودشان نمی توانند با بهره ۶ درصد تسهیلات بدهند، پس دولت باید این ما به التفاوت را به صورت یارانه بپردازد که توانایی این کار را هم ندارد.

وی در توضیح تاثیر نرخ بهره ۶ درصد تصریح کرد: زمانی که نرخ تسهیلات پایین بیاید، قیمت ساخت برای تولیدکننده ارزان تر تمام می‌شود و قیمت مسکن را بالا نمی برد.

این کارشناس بازار مسکن درباره وام ساخت مسکن توضیح داد: این وام با نرخ ۱۸ درصد و بدون سپرده پیش از این هم پرداخت می شد اما تامین منابع مالی با این قیمت و نرخ سود ۱۸ درصد که اسما ۱۸ درصد است اما در واقعیت بیشتر می شود، منابع مالی گران قیمتی است که هزینه ساخت را بالا می برد. در حالی که باید به فروش و متقاضی آن هم فکر کنند. به نظر من در این موقعیت رکودی با چنین نرخ سودی آنچنان از آن استقبال نخواهد شد.

وی در پاسخ به این سوال که آیا می توان این دو وام را در راستای هم و برای تحریک بازار مسکن در نظر گرفت؟ اظهار کرد: این دو وام می تواند در راستای هم باشند چراکه از یک طرف وقتی می خواهید بازار مسکن را تحریک کنید، باید به پشتوانه برای ساخت هم فکر کرده باشید. تولید باید باشد تا خریدار از آن استفاده کند اما اگر به تولید نپردازیم و تسهیلات و امکاناتی برای تولید فراهم نکنیم، باید به اندازه کافی مسکن تولیدشده داشته باشیم یا به فکر تولید باشیم تا عرضه از تقاضا عقب نماند چراکه اگر خرید توان بیشتری از تولید داشته باشد، آن زمان مجبور می شویم قیمت تولید را بالا ببریم.

رهبر در پایان گفت: وام با نرخ بهره ۱۸ درصد و بیشتر جزو تسهیلات ارزان قیمت محسوب نمی شود و هزینه ساخت را بالا می برد. حالا اگر یارانه بدهند، موضوع متفاوت خواهد شد، یعنی این وام به هر خریداری که شرایطش را دارد، منتقل شود که این می تواند کمک کند، هم به تولید و هم به خریدارش که خریدار بتواند وام را به نام خود دریافت و اقساط آن را به عهده بگیرد در نهایت نیز اصل وام در فرایند تولید قرار گرفته است، نه اینکه همه تسهیلات را برای تحریک بازار خرید کنار بگذارند و برای تولید فکری نشود.